CONJONCTURE
Les locaux d'activité - qui regroupent les bâtiments industriels et de stockage (non agricole) - ont renoué avec la croissance en 1998, selon les statisticiens qui datent le redressement de la deuxième moitié de 1997. A la fin mars 1998, les mises en chantier des deux secteurs cumulés s'inscrivaient en hausse de 0,2 % par rapport à la même période de 1997, les autorisations de construire étant encore meilleures (+ 8,2 %).
D'une régression de 12,8 % au premier semestre 1997, les mises en chantier de bâtiments industriels sont passés à une croissance de 2,8 % sur la deuxième moitié de 1997 comparée à la même période de 1996, selon les statistiques de la DAEI (Siclone). A la fin mai 1998, la croissance trimestrielle ressortait à + 18,2 %, portant à + 6 % l'augmentation sur les douze derniers mois (système Sitadel).
Les ouvertures de chantier des bâtiments de stockage se sont accrues, elles aussi, de 4,2 % au deuxième semestre 1997 par rapport aux six premiers mois de 1996 (DAEI-Siclone). A la fin mai 1998, la croissance est de 4,5 % sur les trois premiers mois et de 4,8 % sur les douze derniers mois (DAEI-Sitadel).
GRAPHIQUE : Mises en chantiers de locaux industriels et de stockage (en milliers de m2) de 1992 à 1998
LA BAISSE AVAIT COMMENCE DES 1991 pour les deux secteurs et elle dura jusqu'en 1995. Mais la reprise, particulièrement marquée dans les bâtiments industriels, fit long feu et on assista à une baisse en 1996 jusqu'à la deuxième moitié de 1997.
DEMANDE
La demande privée est largement majoritaire dans les locaux d'activité puisqu'elle représente au moins les neuf dixième du marché. Ceci expliquant peut-être cela, le secteur est particulièrement mal connu.
La DAEI connaît toutefois les types de bâtiments industriels qui ont été demandés l'an passé. Ainsi, les surfaces autorisées ont concerné les usines (2 millions de mètres carrés), les fours et hauts fourneaux (1 million) et les ateliers d'artisanat (870 000 m2). Sur 6300 permis de construire, 1500 ont concerné des usines.
Les grands cabinets, comme Bourdais et Auguste thouard, soulignent pour leur part l'inadéquation de l'offre par rapport aux besoins, particulièrement marquée dans les bâtiments de stockage, où le métier a profondément changé. Le développement de la logistique a fait évoluer les besoins vers des locaux de très grande taille, hauts (8 mètres au moins), ayant une aire de manoeuvre supérieure à 27 mètres de profondeur et près des axes routiers. Cette évolution se traduit par la coexistence d'un stock important et inadapté (notamment en Ile-de-France, à 1,4 million de m2), qui conduit au lancement d'opérations « en gris » (opérations dont le permis de construire est obtenu, la construction n'a pas démarré mais qui sont proposés à la commercialisation).
CARTE DE France LES TROIS PREMIERES REGIONS
dans les bâtiments industriels verraient cette année leur volume d'activité progresser fortement : Rhône-Alpes (+ 29 %), les Pays de Loire (+ 36,8 %) et le Nord (+ 36,3 %). A l'inverse, l'Ile-de-France, numéro cinq, affiche un recul de 22,7 %.
OFFRE
ENTREPRISES ET MAITRES D'OUVRAGES Le secteur nécessiterait une étude à partir des permis de construire des principales opérations.
Les grands commercialisateurs citent néanmoins quelques intervenants comme PRD (une structure émanant de l'UIS), Géprim (un indépendant d'origine lyonnais), GA (Toulouse), Slow Estate, un britannique et Pitch.
TYPES DE BATIMENT Le chiffre d'affaires généré par les bâtiments industriels neufs (72,5 milliards de francs en 1998, selon le BEPS) représente 24 % du marché total des locaux hors habitation pour 29 % des surfaces. Le stockage qui représente 19 % des surfaces, ne pèse que 5,6 milliards soit 8 %.
Dans le stockage, Auguste Thouard et l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise (ORIE) estiment que 51% des entrepôts en Ile-de-France sont obsolètes contre 7% totalement adaptés.
GRAPHIQUE : Valeurs locatives dans 10 métropoles en 1997 (neuf et seconde main en francs par m2 par an)
PRIX
Les valeurs franciliennes sont dans le haut de la fourchette, que ce soit en première couronne (le neuf va de 360 à 350 francs), en troisième (300-260), ou en villes nouvelles (320-360).
PERSPECTIVES
Les locaux industriels vont voir leur volume d'activité frôler une croissance à deux chiffres en 1998, selon le BEPS. Vu leur poids et leur « valeur ajoutée bâtiment », c'est une bonne nouvelle pour le secteur. En outre, la croissance très forte au premier semestre 1998 (+ 11,1 % par rapport aux six premier mois de 1997), va rester soutenue au deuxième (+ 7,4 %). Elle sera même particulièrement brillante en fin d'année (+ 14,6 % au quatrième trimestre par rapport aux trois derniers mois de 1997).
La conjoncture est moins rose dans le stockage, selon le BEPS qui s'interroge sur un « découplage » entre les deux secteurs. La baisse est homogène dans l'anné. La DAEI qui agrège les deux secteurs table pour sa part sur une hausse des mises en chantier oscillant entre + 5,1 % et + 8 % et une croissance en volume comprise entre + 5,9 % et + 7,2 % (- 3 % en 1997).
