Un encadrement limité aux zones tendues
Pris en application des articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, l’encadrement est limité à 38 agglomérations (27 en métropole et 11 dans les DOM) dont la liste est donnée en annexe du décret.
Les nouvelles locations
Le texte concerne en premier lieu, les logements vacants définis par l’article 17 b) de la loi de 1989, qui font l’objet d’une nouvelle location avant le 31 juillet 2013. Le montant du loyer d’une telle location ne pourra être supérieur au montant du loyer appliqué au précédent locataire à l’expiration du bail, révisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Deux exceptions sont toutefois prévues en cas de réalisation de travaux d’amélioration importants ou de loyer manifestement sous-évalué. Plus précisément :
- si, depuis la conclusion du dernier bail, le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration dont le coût est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le montant du nouveau loyer annuel peut être majoré de 15 % maximum du coût réel TTC des travaux ;
- si le loyer est manifestement sous-évalué, soit le montant du loyer ne pourra pas être supérieur à la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables (article 19 de la loi de 1989) et le loyer appliqué au locataire sortant, soit le montant du loyer annuel ne pourra pas faire l’objet d’une majoration de plus de 15 % du coût réel des travaux d’amélioration TTC réalisés par le bailleur et dont le montant est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Les renouvellements des baux
En second lieu, le décret organise la fixation du loyer du renouvellement du bail intervenant avant le 31 juillet 2013. Le système est identique à celui qui existe chaque année depuis 1989 pour l’agglomération parisienne : l’augmentation est limitée à l’application de la variation de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, soit le montant du loyer ne pourra être supérieur à la moitié de la différence entre le montant du loyer (déterminé conformément aux dispositions de l’article 17 c) de la loi de 1989) et celui du loyer appliqué au locataire avant le renouvellement révisé dans les conditions posées par l’article 17 d) de cette même loi, soit le montant du loyer annuel ne pourra faire l’objet d’une majoration de plus de 15 % du coût réel des travaux d’amélioration TTC réalisés par le bailleur et dont le montant est au moins égal à la dernière année de loyer.
Les dispositions du décret ne font pas obstacle à l’application de l’article 17 e) de la loi de 1989 sur la majoration du loyer en cours de bail consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration, ni aux accords collectifs locaux conclus en application de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986.
En cas de différends entre le bailleur et le locataire sur l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation pourra être saisie.
Mise en place d’un dispositif d’information par le Ministère
Conscient de l’importance de ce changement de règles, le ministère de l'Égalité des territoires et du Logement a mis en place un numéro vert gratuit : 0 805 160 111 et un module sur son site Internet permettant de retrouver les agglomérations concernées et de calculer l’augmentation maximum du loyer qui y sera autorisée par le décret : http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?article98.
Référence : Décret du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n° 2012-894 (JO du 21/07/12, p. 11956)
