Plusieurs baux dérogatoires de courte durée sont consentis par un propriétaire sur un local commercial, entre le 1er juillet 2006 et le 1er août 2010. Par lettre recommandée AR du 8 septembre 2010, le locataire sollicite le bénéfice du statut des baux commerciaux, en vertu de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Par acte du 21 janvier 2011, le bailleur assigne le preneur en fixation du loyer renouvelé, et le locataire conclu au rejet de la demande au motif que l’action du bailleur serait prescrite, en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce.
La cour d’appel suit le raisonnement du locataire en énonçant que l’action en fixation du loyer du bail commercial, qui s’opère par application de l’article L. 145-5 du Code de commerce, est soumise au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code, et non au délai de prescription quinquennale de droit commun comme le soutenait le bailleur.
La Cour de cassation confirme l’application du délai de prescription biennale, mais censure la cour d’appel sur un autre moyen relevé d’office : en vertu de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
En l’espèce, le locataire ayant revendiqué l'existence d'un bail commercial par lettre recommandée du 8 septembre 2010, c'est à cette date que le bailleur a eu connaissance des faits permettant l'exercice d'une action en fixation du loyer. Or son action a été introduite le 21 janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date.
La Cour de cassation considère qu'en déclarant l’action du bailleur en fixation du loyer prescrite, après avoir retenu que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la naissance du bail commercial, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Chloé Strasser, avocat
Cour de cassation, 3e civ., 7 juillet 2016, Consorts X. c/Société Com'ca Le Look, n° 15-19485%%/MEDIA:1148734%%
