Le décret du 26 mars 2015, pris en application de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, a défini le contrat type de syndic, ainsi que la liste limitative des prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire du syndic. En l’espèce, le Conseil d’État statue sur un recours pour excès de pouvoir exercé par une association de défense de consommateurs (la CLVV) et par plusieurs organisations professionnelles (FNAIM, UNIS et SNPI) à l’encontre du contrat type de syndic annexé au décret du 26 mars 2016.
Le Conseil d’État fait droit, en partie, aux demandes des requérants en sanctionnant uniquement le texte en litige sur deux points.
Annulation partielle du point 9 relatif aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires
Le point 9 du contrat type de syndic, qui a trait aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (frais de recouvrement, frais et honoraires liés aux mutations, frais de délivrance des documents sur support papier), est partiellement invalidé.
Le contrat de syndic précise « le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ». Or, si certains frais et honoraires exposés par le syndicat sont, après avoir été engagés par lui, imputables au seul copropriétaire concerné, ces frais et honoraires ne sauraient être laissés à la charge du syndic si ce copropriétaire est finalement insolvable. Le Conseil d’État ôte de la phrase en litige les mots « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».
Annulation partielle du point 9.2 relatif au coût du certificat établi par le syndic attestant que l'acquéreur n'est pas débiteur du syndicat
Le point 9.2, ayant trait au coût du certificat « de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 » établi par le syndic afin d’attester, en cas de vente de lot, que l’acquéreur n’est pas débiteur du syndicat des copropriétaires depuis plus de 45 jours, est également partiellement invalidé. Le contrat de syndic prévoit que le coût d’établissement de ce certificat est supporté par le seul copropriétaire concerné, vendeur du lot. Or l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété « proportionnellement aux valeurs relatives comprises dans leurs lots », sans prévoir d’exception pour le coût du certificat ainsi prévu. Le Conseil d’État juge que cette disposition du contrat type méconnait l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que la compétence du législateur qui, seul pouvait prévoir, par dérogation, l’imputation d’une catégorie de charge au copropriétaire concerné. Le Conseil d’État ôte alors les mots « Délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 » de la liste de frais et honoraires visés au point 9.2 du contrat type.
Frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé
Le Conseil d’État relève que le contrat-type ne stipule pas les frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé. Néanmoins, la loi Macron de 2015 n’impose plus la mention des frais afférents au compte bancaire séparé. Dès lors, le pouvoir réglementaire n’a pas l’obligation, en exécution de la présente décision, de modifier le contrat type.
Les éclairages apportés par le Conseil d’État sur le contenu du contrat type
Le Conseil d’État précise, par ailleurs, de façon intéressante la portée de plusieurs dispositions du contrat type, notamment s’agissant de la rémunération du syndic pour la gestion des archives de la copropriété et l’accès en ligne aux documents dématérialisés, de la rémunération du syndic bénévole ou encore du plafonnement des frais de recouvrement.
Valérie Hardouin, avocate
Conseil d’État, sect. contentieux, 5 octobre 2016, Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie et Fédération nationale de l’immobilier, Union des syndicats de l’immobilier et Syndicat national des professionnels immobiliers, nos 390465, 390491%%/MEDIA:1210559%%
