Alpes-Maritimes : le hameau de La Baronne naît dans la co-construction

Sur la rive droite du Var, l'établissement public d'aménagement (EPA) Nice Ecovallée pilote une opération d'environ 15 ha à partir du hameau existant de La Baronne, à l'est du bourg de La Gaude (Alpes-Maritimes). Dès 2013, cette commune de 7 130 habitants située sur la frange occidentale de Nice a débloqué de nouveaux droits à construire dans ce secteur. « Malheureusement, cela s'est soldé par le dépôt anarchique de permis de construire et des densités déraisonnées alors que les réseaux et voirie sont trop vétustes ou sous-dimensionnés. En 2018, la mairie a saisi le préfet pour demander un sursis à statuer et suspendre les permis de construire en vue de réaliser un pôle de vie à partir du hameau existant », raconte Pauline Montagnon, directrice de projets à l'EPA Nice Ecovallée.

Dans la foulée, le principe d'une opération conduite sous forme de ZAC à participation a été inscrit en 2019 dans un avenant au protocole de partenariat financier de l'EPA. Ce dispositif donne la possibilité aux propriétaires fonciers de traiter la vente de leur terrain directement avec les promoteurs et définit le montant de la participation de ces derniers au financement des équipements publics de la ZAC calculée sur la base des mètres carrés construits. Plusieurs critères ont guidé le choix de cette forme d'urbanisme négocié : des propriétaires de terrains prêts à vendre ; de grandes emprises foncières cohérentes qui ne nécessitent pas de remembrement complet ; une programmation homogène, principalement axée sur le logement, qui permet un traitement équitable entre les propriétaires ; et enfin, un réseau primaire existant qui limite les investissements publics.

Concertation préalable. Garant de la cohérence, l'EPA a un rôle d'ensemblier et d'accompagnement. Avant même la définition du projet urbain, il s'est assuré, avec la commune, de l'implication des propriétaires fonciers. Une fois retenue en janvier 2020, l'équipe de maîtrise d'œuvre conduite par Richez Associés a repris la concertation organisée par l'établissement public afin de faire émerger les attentes de chacun d'eux.

Aujourd'hui, alors que trois permis de construire ont été déposés (dont deux obtenus par le promoteur Sagec), les discussions se poursuivent. Il s'agit de gérer le rythme d'écoulement des 17 lots à bâtir et de veiller à la cohérence des projets de construction avec la vision d'ensemble sur la base d'un cahier de prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CPAUPE). « A l'issue de l'analyse des projets des promoteurs, nous discutons avec eux leur développement et leur adaptabilité à la fiche de lot. Nous prenons en compte le respect de l'implantation du bâti, la ventilation naturelle, la pleine terre… » précise Pierre Bailly, directeur de projets chez Richez et Associés.

Réflexion sur la topographie. Héritage du passé agricole du site, les restanques deviennent supports d'implantation du bâti quand les anciens vergers se muent en espaces verts. Plus on s'approche du cœur du hameau, plus la densité augmente. La réflexion sur la topographie pour une fine insertion paysagère a permis de dégager trois zones - la plaine, le piémont et le promontoire - qui structurent l'ensemble sur les axes nord-sud. Un réseau de noues et un système d'écoulement gravitaire vers les ravines serviront à réguler les eaux pluviales. Né de la concertation avec les habitants, le grand parc central, aménagé à partir de la végétation existante, servira de vase d'expansion des eaux de ruissellement en provenance des coteaux.

A terme, un peu plus d'un millier d'habitants rejoindront les quelque 280 personnes vivant actuellement dans le hameau de La Baronne. Ils profiteront de logements de formes variées (petits collectifs, habitat intermédiaire, individuel), de commerces et d'équipements publics dont l'extension du groupe scolaire existant au cœur du bourg. Une nouvelle place, située devant ce dernier, et une autre, aménagée le long de l'axe routier de connexion de la Baronne (RM 2209), ainsi qu'un maillage piéton important doivent créer l'esprit village attendu.