Bureau, commerce, logistique… La crise immobilière aura bien marqué l’année 2024. En témoignent les données franciliennes et nationales des marchés non résidentiels du quatrième trimestre, présentées le 7 janvier par le groupement d’intérêt économique (GIE) Immostat.
De timides investissements
Sur la défensive, les assurances, banques, SCPI… continuent de bouder l’immobilier. Comme en 2023, 12,1Mds€ ont été engagés l’an dernier dans les bureaux, commerces, entrepôts et usines en France. Ce volume est inférieur de 61% à la moyenne quinquennale 2018-2022.
En cause : la rapide hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) de mi-2022 à mi-2023. Une politique anti-inflation qui a mécaniquement renchéri le coût des emprunts bancaires et par effet ricochet réduit les marges de profit des projets locatifs des investisseurs. Le desserrement monétaire initié en 2024 devrait se poursuivre cette année et ainsi contribuer à une légère hausse des volumes investis, anticipent les sociétés de conseil en immobilier qui forment le GIE.
Enfin, une nouveauté : le secteur de l’industrie et de la logistique est devenu le plus attractif aux yeux des investisseurs. Celui-ci a capté 41% des montants engagés en 2024. Suivent le bureau, qui continue de perdre du terrain (39%), et le commerce (20%).
Toujours plus de bureaux vides
Chez les utilisateurs, le désamour pour le bureau se renforce, avec deux nouveaux (tristes) records en Ile-de-France. Le premier marché régional du pays compte désormais 5 642 000 m² de surfaces vides pour un taux de vacance moyen de 10,2%, selon BNP Paribas Real Estate, membre du GIE.
Au quatrième trimestre 2019, juste avant l’arrivée du Covid, l’offre disponible s’élevait à 2 717 000m². Autrement dit, le nombre de m² de bureaux inoccupés a plus que doublé depuis le premier confinement de mars 2020. Celui-ci avait donné un coup d’accélérateur au télétravail, incitant depuis les entreprises à réduire leur empreinte immobilière.
Au grand dam des brokers chargés de remplir les surfaces vides, la demande placée de bureaux atteint 1 750 400m², en baisse de -11% par rapport à 2023. Le marché des grandes surfaces, c’est-à-dire de plus de 5000m², affiche -14%. Le quartier central parisien (QCA), plébiscité par les preneurs entre 2021 et 2023 : -21%. Dans ce marasme, le quartier d’affaires de La Défense, à l’ouest de la capitale, tire son épingle du jeu avec 204 400m² commercialisés (+55%).
Immostat communiquera les données du marché marseillais le 15 janvier.
Moins de mouvements dans les entrepôts
Au rayon immobilier logistique, la demande placée d’entrepôts et messageries a totalisé moins de 3,1 millions de m² à l’échelle nationale (-24% sur un an et -3% par rapport à la moyenne quinquennale), selon CBRE, autre membre du GIE. « Ces chiffres témoignent du climat morose dans lequel s’inscrit l’ensemble des acteurs économiques et ceux de la logistique ne sont évidemment pas épargnés », commente Pierre-Louis Dumont, directeur exécutif chargé des marchés industriel et logistique en France.
Les tensions géopolitiques mondiales, la situation économique du pays ainsi que son instabilité politique, illustrée par les quatre changements de gouvernement en douze mois et l’absence de budget voté pour 2025, sont pointées du doigt. « D’un côté, le taux de défaillance d’entreprises n’a jamais été aussi élevé qu’en 2024, et de l’autre, les entreprises qui s’en sortent ont souvent mis sur pause leurs projets, dans l’attente d’une meilleure visibilité. Les mouvements, quand ils ont eu lieu, ont été mus par des logiques de rationalisation et d’optimisation de l’outil logistique », observe-t-il.
Le taux de vacance national dépasse désormais les 5% pour atteindre 3,7 millions de m² disponibles. « Si ce n’est pas une bonne nouvelle pour certains sous-marchés qui se retrouvent en situation de suroffre, cela permet de créer des opportunités dans les poches historiques de rareté » comme l’Ile-de-France et les régions lyonnaise et niçoise, explique-t-il. Le rééquilibrage du rapport de force entre bailleurs et preneurs devrait donc se poursuivre. A la clé, des gestes commerciaux en faveur des locataires comme la prise en charge d’une partie des travaux d’aménagement…
