Depuis 1996, un diagnostic a été créé pratiquement chaque année avec des caractéristiques, des durées de validité, des modalités de mise au point et des obligations hétérogènes. L'ordonnance du 8 juin 2005 a créé un document unique (appelé Dossier de diagnostic technique) destiné à regrouper à terme tous les diagnostics à fournir en cas de vente ou de location.
LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (DDT)
Mutations concernées
Actuellement, les différents textes relatifs à chacun des diagnostics disposent que ceux-ci doivent être fournis lors de la promesse de vente ou, à défaut, pendant l'acte de vente. Selon le nouvel , « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges ». Rien n'est donc changé sur le fond, mais la rédaction est uniformisée.
La promesse de vente
À défaut de précision, il s'agit de la promesse unilatérale ou de la promesse synallagmatique de vente.
L'acte authentique de vente
Le législateur a prévu qu'à défaut de promesse, le dossier est annexé à l'acte authentique de vente. Qu'en est-il du congé donné au locataire pour vente du logement par le bailleur dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que, dans ce cas, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ? Le débat a porté sur le point de savoir si le congé pour vente devait mentionner cette superficie. Un arrêt a décidé que les mesures d'information prévues par la réglementation relative à l'amiante et aux termites ne font pas partie des conditions de la vente (cour d'appel de Paris, 6e ch. C, 30 octobre 2001). Le dossier de diagnostic technique ne doit donc pas concerner le congé pour vente. La solution ainsi dégagée doit être la même en matière d'offre de vente délivrée au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
La vente publique
En cas de vente publique, le dossier est annexé au cahier des charges. Cela concerne notamment les ventes aux enchères par le service des domaines ou par les notaires, et les ventes consécutives à des saisies immobilières.
Contenu du dossier de diagnostic technique
Le dossier de diagnostic technique comprend une série de diagnostics établis « dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent » (). Cette disposition renvoie donc aux caractéristiques spécifiques de chacun des diagnostics. Selon l', le dossier de diagnostic comprend les diagnostics suivants :
1. Le constat de risque d'exposition au plomb.
2. L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
3. L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment.
4. L'état de l'installation intérieure de gaz.
5. Dans les zones mentionnées au I de l', l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article .
6. Le diagnostic de performance énergétique.
7. L'état de l'installation intérieure d'électricité.
Le plomb
« Le constat mentionné à l' est produit, lors de la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles à du CCH. » (voir la 1re partie de ce dossier).
L'amiante
L' énonce : « Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles à du CCH. » L'article R1334-24 du même code précise : « Les propriétaires des immeubles mentionnés à l'article R1334-23 produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à la date de l'acte authentique de vente, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante, mentionnés à l'annexe 13-9. Ce constat indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits. Ce constat ou, lorsque le dossier technique "Amiante" existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l'état mentionné à l'article L1334-13. » Ainsi, cette dernière disposition n'exige que la production de la fiche récapitulative, et non celle du dossier technique Amiante (DTA) complet. En pratique, il est toutefois recommandé d'annexer l'ensemble du DTA.
Les termites
Lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone contaminée, un état relatif à la présence de termites doit être produit. L'état identifie l'immeuble concerné, indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement.
L'installation de gaz
Ce diagnostic a été institué par la loi 3 janvier 2003 qui constitue la transposition en droit interne d'une directive européenne de 1998. L'ordonnance du 8 juin 2005 a modifié la loi de 2003 en introduisant dans le CCH un article L134-6, qui dispose qu'« en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L271-4 à L271-6 ». Le décret du 14 septembre 2006 a créé dans le CCH une section intitulée « État de l'installation intérieure de gaz » et comportant les articles R134-6 à R134-9. L'état devra contenir la description de :
. l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
. l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz ;
. et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz.
Un arrêté du 6 avril 2007 vient définir le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz. L'état de l'installation intérieure de gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances en respectant les exigences méthodologiques suivantes : lors de la visite, l'opérateur de diagnostic examine l'installation intérieure de gaz telle que définie par l'arrêté du 2 août 1977 et notamment la tuyauterie, fixe le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux, la combustion si l'installation est alimentée en gaz. Les anomalies constatées à l'occasion de la visite doivent être signalées au client. Le diagnostic sera mis en œuvre sur la base de la norme Afnor XP 45-500 amendée par la norme XP 45-500/A1 du 24 septembre 2007.
Les risques naturels et technologiques
La création de cet état est une conséquence de la catastrophe de l'usine Grande Paroisse (AZF) à Toulouse le 21 septembre 2001. La loi du 30 juillet 2003, relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, a notamment créé le nouvel qui prévoit l'obligation, pour le vendeur, d'informer l'acquéreur de l'existence de risques naturels et technologiques. Le dispositif a été modifié par l'ordonnance du 8 juin 2005 et complété par un décret du 15 février 2005 codifié aux articles à R125-27 du code de l'environnement.L'entrée en vigueur des nouvelles obligations a eu lieu le 1er juin 2006.
Les zones concernées sont couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) prescrit ou approuvé, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit, approuvé, ou dont certaines dispositions ont été rendues directement opposables, ou des zones de sismicité. Les PPRT sont une innovation de la loi du 30 juillet 2003 ; les PPRNP ont été créés par la loi du 2 février 1995 (loi Barnier ). Le préfet arrête la liste des communes concernées ainsi que, pour chacune d'elles, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
L'état des risques doit être établi par le vendeur à partir des informations fournies par l'administration, sur la base d'un modèle défini par un arrêté du 13 octobre 2005. L'imprimé d'état des risques est disponible en mairie, en préfecture ou téléchargeable (www.ecologie.gouv.fr). Il doit être annexé à la promesse ou à l'acte de vente. Le ministère de l'Écologie a précisé que les donations, partages successoraux ou actes assimilés, ainsi que les contrats de réservation en état futur d'achèvement étaient aussi concernés.
La performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) comprend trois éléments :
1. La quantité d'énergie consommée.
2. Une classification en fonction de valeurs de référence.
3. Des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
Deux arrêtés interministériels du 15 septembre 2006 précisent en détail le contenu du diagnostic et les différentes méthodes de calcul de la performance. Le DPE concerne tout bâtiment neuf (ou partie de bâtiment) clos et couvert, à l'exception :
1. De certaines constructions provisoires.
2. Des bâtiments d'une surface hors œuvre brute inférieure à 50 m2.
3. Des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel autres que les locaux d'habitation qui ne demandent, pour la présence humaine, qu'une faible quantité d'énergie.
4. Des lieux de culte.
5. Des monuments historiques.
6. Des bâtiments non chauffés.
7. Des bâtiments résidentiels utilisés moins de quatre mois par an.
La vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment entrant dans ce champ d'application doit être accompagnée de la communication d'un DPE.
Le DPE est communiqué à titre purement informatif, sans que son contenu puisse être opposé par l'acquéreur au vendeur. Pour autant, le diagnostiqueur n'est pas exonéré de sa responsabilité dans l'élaboration du document. Par ailleurs, l'absence totale de DPE dans le cadre d'une vente pourrait entrainer la responsabilité contractuelle du vendeur si ce défaut d'information a causé un préjudice à l'acquéreur.
L'installation électrique
La loi du 13 juillet 2006 (loi ENL) modifie l' « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L271-4 à L271-6 ». Le décret d'application du 22 avril 2008 (n° 2008-384) prévoit une entrée en vigueur du diagnostic de sécurité électrique à partir du 1er janvier 2009. Ce diagnostic sera mis en œuvre sur la base de la norme expérimentale éditée en août 2007 et rectifiée en novembre 2007 par l'union technique de l'électricité. Le diagnostiqueur certifié en charge de l'expertise aura soin de vérifier « les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité ». Le diagnostic ne sera pas équivalent à un contrôle de conformité. Il a été conçu pour évaluer uniquement les risques les plus visibles susceptibles de porter atteinte à la sécurité des personnes. Il n'aura enfin aucune valeur contraignante, le vendeur n'étant pas légalement obligé de remédier aux défauts ainsi constatés (voir Opé. Immo., n° 6, juin 2008, p. 11).
Immeubles concernés
Immeubles bâtis
Le dossier de diagnostic technique ne concerne que les immeubles bâtis. Les terrains nus, à bâtir ou non, en sont exemptés. En revanche, la production d'un état des risques naturels et technologiques est requise, même pour les terrains non bâtis s'ils se situent dans une zone à risque. L'état est alors fourni seul, hors de tout dossier de diagnostic technique. En vertu de l', le diagnostic de performance énergétique n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire, à terme ou en état futur d'achèvement.
Usage des immeubles
Le dossier de diagnostic technique concerne en principe tous les immeubles bâtis, quels que soient leur usage (bureau, commerce, habitation, professionnel, administratif, ou autre) et leur date de construction. Il existe cependant trois exceptions :
1. Le constat de risque d'exposition au plomb.
2. L'état de l'installation intérieure de gaz.
3. L'état de l'installation intérieure d'électricité.
Ils ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation. Ces exceptions poseront problème, en particulier pour les locaux à usage mixte, professionnel et d'habitation. Dans ces cas, et par précaution, il est recommandé que tous les états soient produits.
Organisations collectives de la propriété
Dans certains cas, les diagnostics ne doivent porter que sur une partie de l'immeuble. Il s'agit des hypothèses suivantes :
1. Les locaux sont soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété.
2. Les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels l'usufruit, le droit d'usage et d'habitation, le bail à construction.
3. Les locaux appartiennent à des personnes titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
Si le législateur traite les conséquences de la situation susvisée, il ne le fait pas de manière uniforme : le constat de risque d'exposition au plomb « porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement ». En revanche, l'état relatif à la présence de termites, l'état de l'installation intérieure de gaz et l'état de l'installation intérieure d'électricité portent exclusivement sur la partie privative du lot. On ne peut que s'étonner de cette distorsion. En ce qui concerne les autres composants du dossier de diagnostic technique, l'état amiante, l'état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique, l' n'a rien prévu de particulier.
Cas particuliers
Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l'arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
Quant à l'état des risques naturels et technologiques, il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse ou de l'acte de vente. Cependant, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones à risques mentionnées au I de l' ou si l'arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par une mise à jour de l'état existant. Enfin, s'agissant des états d'installation intérieure d'électricité et de gaz, ils peuvent être remplacés par une attestation de conformité de moins de trois ans établie par une organisation agréée.
Le contrat et la responsabilité de la personne chargée des documents
Nature juridique du contrat
La loi n'a pas qualifié le contrat liant le spécialiste au propriétaire, qui est un contrat d'entreprise (convention par laquelle une personne charge un entrepreneur d'exécuter, en toute indépendance, un ouvrage). Un tel contrat peut parfaitement porter sur un service, lequel peut prendre la forme d'une prestation intellectuelle, en l'occurrence la rédaction des divers états qui composent le diagnostic technique.
Obligations découlant du contrat
L'obligation du spécialiste est-elle une simple obligation de moyens ou, plus largement, une obligation de résultat ? On doit d'abord se référer à la commune intention des parties et l'objet du diagnostic tel que déterminé entre elles. À défaut de détermination conttractuelle de la mission du diagnostiqueur, il convient de se référer aux dispositions légales propres au diagnostic réalisé. S'agissant de l'obligation d'inspecter le bâtiment, le spécialiste ne saurait limiter sa mission à un simple contrôle superficiel ni à certaines parties de l'immeuble lorsque, en vertu du contrat, il a reçu une mission complète de diagnostic (). La Cour de cassation met cependant à la charge du professionnel une obligation de moyens d'inspecter le bâtiment, c'est-à-dire de procéder à la recherche effective des matériaux, sans se limiter aux éléments visuels qu'il a pu observer lors de sa visite avec le propriétaire. S'agissant de l'obligation de diagnostic des parties inspectées, la jurisprudence considère que le spécialiste a également une obligation de moyens, malgré ce qu'a pu laisser entendre une réponse ministérielle dont il résultait que le professionnel aurait une obligation de résultat au regard des repérages qu'on lui confie, sauf à prouver qu'une cause étrangère ne lui a pas permis d'établir un constat correct (rép. min. n° 58693, JOAN du 27 septembre 2005). Enfin, le spécialiste est tenu vis-à-vis de son client d'une obligation d'information et de conseil. Une telle obligation est de l'essence même du contrat d'entreprise et constitue une obligation principale dans le cas d'un professionnel ( et 3 janvier 2006, n° 05-14380).
La validité de clauses d'exonération de responsabilité dans ce domaine doit être appréciée au regard de la solution retenue en matière de responsabilité des agents immobiliers, notaires, etc. Les clauses d'exonération de responsabilité sont jugées incompatibles avec toutes les professions dont la mission est de conseiller. Tout au plus, le professionnel peut insérer dans son contrat ou dans son rapport une mention de nature à établir que le conseil a été véritablement donné.
Responsabilité délictuelle de la personne chargée d'établir les documents
Le spécialiste peut voir sa responsabilité engagée par des personnes tierces au contrat (l'acquéreur, par exemple), sur le fondement des articles 1382 ou du code civil (responsabilité délictuelle). Ces tiers devront alors prouver une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage. L'acquéreur, faute de pouvoir engager la responsabilité contractuelle du vendeur en raison de l'existence d'une clause d'exonération des vices cachés ou faute de pouvoir engager la responsabilité de son vendeur pour défaut de demande conforme (), aura intérêt à engager la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur. Les fautes les plus fréquemment reprochées au professionnel sont : une attaque non détectée bien que visible, l'omission de mentionner les parties non visitées et les raisons de la non-inspection, l'omission de mentionner les humidités anormales. Il faudra enfin prouver le dommage et le lien de causalité entre la faute et le dommage.
Il convient de s'interroger sur le préjudice réparable en cas d'erreur de diagnostic. Une décision apporte une contribution intéressante à cette question (Cour de cassation, 3e ch. civ., 5 décembre 2007, n °06-15332). En l'espèce, les acquéreurs d'un immeuble assignent leur vendeur en résolution de la vente considérant que, contrairement aux conclusions de l'état joint à l'acte authentique, le bien vendu contenait de l'amiante. Les vendeurs appellent en garantie le diagnostiqueur pour faute professionnelle. La cour d'appel retient la faute de l'expert et le condamne à garantir la restitution du prix dû par le vendeur. Cependant, la Cour de cassation censure l'arrêt sur ce dernier point et applique au diagnostiqueur une jurisprudence établie, notamment dans le cadre de la responsabilité des notaires : la restitution du prix est la suite directe de l'annulation de la vente et ne constitue pas un préjudice indemnisable (pour en savoir plus, voir Opé. Immo., n° 4, avril 2008, p. 38). À noter enfin que le récent changement de statut des diagnostiqueurs (certification, contrôle des compétences, obligation d'assurance, etc.) pourrait s'accompagner d'un renforcement de leur responsabilité.
Sanction en l'absence de dossier de diagnostic technique
Quelles sanctions s'attachent à un défaut de production du dossier de diagnostic technique ?
Le principe est celui de l'impossibilité de se prévaloir d'une exonération de la garantie des vices cachés correspondant au diagnostic manquant (art. 271-4-II du CCH). Cela concerne le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, l'état de l'installation intérieure de gaz, l'état de l'installation intérieure d'électricité.
Les sanctions n'existent qu'au stade de l'acte authentique de vente. Elles consistent dans l'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir d'une exonération de la garantie des vices cachés. Mais lorsque le vendeur est un professionnel et l'acheteur un profane, ce régime n'apporte pas grand-chose, puisque le vendeur est présumé de manière irréfragable être au courant des vices cachés, ce qui écarte la bonne foi essentielle à une exonération de garantie. Il peut donc réaliser la vente en l'absence du dossier de diagnostic technique, sans que ceci entraîne, sur ce plan, des contraintes juridiques supérieures à celles résultant du droit commun.
Est-ce à dire qu'il n'existe pas d'autres fondements pour une action de l'acquéreur contre le vendeur, par exemple en raison d'un vice du consentement ? S'agissant de l'option entre garantie des vices cachés et vices du consentement, la jurisprudence a été fixée par un arrêt du 14 mai 1996 de la 1re chambre civile de la Cour de cassation qui a considéré que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de l'action exercée par l'acheteur. Cependant, la Cour de cassation a tempéré cette solution dans une affaire de capricornes où elle a jugé que l'acquéreur peut invoquer le dol ().
Cas particuliers
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels et technologiques, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Quant au diagnostic de performance énergétique, il n'a qu'une simple valeur informative. En conséquence, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qui y sont contenues.
LES AUTRES DIAGNOSTICS TECHNIQUES
D'autres diagnostics techniques ne sont pas concernés par le nouvel et ne font donc pas partie du dossier de diagnostic technique.
Le diagnostic du 16 mars 2005 d'accord collectif
La loi du 23 décembre 1986 (loi Méhaignerie) a prévu la possibilité d'accords entre organisations nationales représentatives des bailleurs et des locataires. C'est dans ce cadre qu'a été signé l'accord du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999. Cet accord a été étendu par la loi SRU du 13 décembre 2000 à tout le parc des logements détenus par des personnes morales, à l'exception du parc social et des sociétés civiles familiales, puis remplacé par l'accord collectif de location du 16 mars 2005.
Congé pour vente
L'accord concerne les congés pour vente délivrés en cas de vente par lots de plus de dix logements dans le même ensemble immobilier. Il s'agit de ce que l'on nomme en pratique « la vente par lots ».
Diagnostics techniques et états de l'immeuble
C'est en application de cet accord qu'ont été conférés au locataire un certain nombre de droits, dont un droit à l'information. Il a notamment été convenu que le locataire devait être informé sur l'état de l'immeuble et sur les travaux, mais l'accord distingue la qualité et l'ampleur de cette information, suivant qu'existe ou non, à la date de l'ouverture du processus de mise en vente, une association de locataires dans l'immeuble. Dans le premier cas, les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques doivent être examinés entre le bailleur et les associations habilitées. « Les diagnostics et bilans techniques peuvent être effectués par des organismes spécialisés d'expertise technique. Ils portent sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d'entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. Il s'agit en particulier du clos, du couvert, de l'isolation thermique, des conduites et canalisation collectives, des équipements de chauffage collectifs, des ascenseurs, de la sécurité en matière d'incendie. » « Les diagnostics et bilans techniques sont mis dès que possible à disposition des locataires et, en tout état de cause, leur sont communiqués avec l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le propriétaire s'assure que ces documents sont aisément lisibles et peut sinon demander une version simplifiée aux auteurs des diagnostics et bilans. » À défaut d'association de locataires dans l'immeuble, un simple état de l'immeuble doit être établi et laissé à l'appréciation du propriétaire.
Une incertitude pèse sur les auteurs du diagnostic pour lesquels l'accord prévoit qu'ils «peuvent» et non qu'il «doivent» être des organismes spécialisés d'expertise technique.
Le diagnostic de la loi Aurillac du 13 juin 2006
La loi du 13 juin 2006 confère au locataire un nouveau droit de préemption en cas de vente en bloc d'un immeuble de plus de dix logements et, à cette occasion, institue un nouveau diagnostic.
La loi ajoute ainsi un article 10-1 à la loi du 31 décembre 1975. Quand les strictes conditions fixées par le législateur sont réunies, une notification valant offre de vente doit être faite au locataire. Elle comprend notamment en annexe les « résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L111-23 du CCH ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur ».
Ce diagnostic est similaire à celui instauré par la loi du 13 décembre 2000, dite SRU, avant mise en copropriété d'un immeuble de plus de quinze ans.
Les diagnostics techniques et la vente de l'immeuble
