Entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la réforme des lotissements issue de l'ordonnance du 8 décembre 2005 et du décret du 5 janvier 2007 se traduit par un élargissement notable du contrôle des divisions foncières opérées en vue de construire. La nouvelle définition du lotissement qualifie comme tel toute division génératrice d'un ou plusieurs terrains à bâtir, mais crée un dualisme procédural entre le lotissement soumis à permis d'aménager et le lotissement soumis à déclaration préalable.
La nouvelle définition du lotissement
Aux termes du nouvel article L442-1 du code de l'urbanisme : « Constitue un lotissement, l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. »
La finalité des divisions concernées et les modalités juridiques de leur réalisation sont identiques à celles prises en compte dans le régime antérieur. On remarquera toutefois que les partages successoraux rentrent dans le droit commun et ne bénéficient plus d'aucune franchise au regard du régime des lotissements.
S'agissant du nombre de lots, la nouvelle définition du lotissement ne précise aucun seuil numérique, mais fait référence à une période de dix ans comme cadre temporel de la comptabilisation des terrains à bâtir créés ou à créer par voie de division d'une propriété foncière.
Certains terrains sont toutefois exclus de ce décompte, en application de l'article R442-2 du code de l'urbanisme :
- Les terrains qui, au moment de leur détachement, supportent déjà un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, sans que soient reprises les anciennes conditions relatives à ces constructions. Ces terrains bâtis ne sont pas pris en compte, quelle que soit la date d'achèvement des bâtiments, même en cas de changement d'affectation ou de destination de ces derniers, et même en cas d'extension des constructions existantes ou d'implantation de nouvelles constructions. On réservera bien évidemment le cas de la vente d'un très grand terrain supportant une très modeste construction. Dans ce cas, l'objet véritable de la vente n'est pas un terrain bâti, mais un terrain à bâtir supportant de façon marginale un bâtiment existant.
- Les terrains détachés d'une propriété foncière et rattachés à une propriété contiguë, l'opération n'étant qu'une modification de la frontière séparant deux propriétés voisines.
- Les terrains issus de cessions imposées ou incitées par la puissance publique (expropriation, délaissement, cessions gratuites générées par une autorisation d'urbanisme).
- Les terrains issus des divisions non constitutives de lotissement énumérées par l'article R442-1 du code de l'urbanisme : divisions effectuées dans le cadre d'un remembrement administrativement contrôlé, divisions opérées par l'aménageur d'une ZAC, divisions conformes au permis de construire « valant division » de l'article R431-24 du code de l'urbanisme, divisions dites « primaires », c'est-à-dire opérées postérieurement à l'obtention par le cessionnaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager devant être mis en œuvre sur une partie de la propriété foncière, partie qui ne sera acquise qu'après l'obtention de l'autorisation d'urbanisme. S'il s'agit d'un permis de construire, celui-ci doit porter sur plusieurs bâtiments ou sur un seul, à la condition que ce bâtiment unique ne soit pas une maison individuelle.
Cette comptabilisation des terrains créés ou à créer, excluant les terrains rappelés ci-avant, entraîne d'importantes conséquences procédurales.
Le lotissement soumis à permis d'aménager
En application de l'article R421-19 du code de l'urbanisme, sont soumis à permis d'aménager les lotissements qui ont pour effet la création de plus de deux lots à construire, sur une période de moins de dix ans, si l'une au moins des deux conditions suivantes est satisfaite :
- le lotissement prévoit la réalisation de voies ou espaces communs
ou
- le lotissement est situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité (que le plan de sauvegarde et de mise en valeur ait été approuvé ou non).
Le lotissement déclaré
En application de l'article R421-3 du code de l'urbanisme, les lotissements qui ne sont pas soumis à permis d'aménager sont soumis à déclaration préalable :
- Il s'agit d'abord des lotissements qui ont pour objet ou pour effet la création d'un maximum de deux lots à construire issus de la division d'une propriété foncière. Si ce seuil n'est pas dépassé, l'opération ne relève que de la déclaration préalable, même si elle est située en site classé ou secteur sauvegardé, et même si elle s'accompagne de la création d'une voie ou d'un espace commun.
- Il s'agit ensuite des lotissements qui créent plus de deux lots à construire en moins de dix ans, mais qui ne sont pas situés en site classé ou secteur sauvegardé, et qui ne s'accompagnent pas de la réalisation de voies ou espaces communs. On soulignera que cette condition doit être strictement interprétée : la réalisation de réseaux ne peut à elle seule faire basculer l'opération dans le champ du permis d'aménager.
- Il peut y avoir lotissement soumis à déclaration préalable, alors même qu'un seul lot à construire serait créé. Tel est le cas de la division d'une propriété foncière en deux lots, l'un étant destiné à l'implantation de bâtiment et l'autre devant rester à l'usage agricole, ou encore détachement d'un unique terrain à bâtir à partir d'une propriété bâtie.
