Les chemins de fer en France ce ne sont pas que des gares et des trains qui roulent. Ce sont également des terrains, des immeubles, un énorme portefeuille immobilier en somme, que la SNCF a décidé de gérer et de rentabiliser via une future entité qui naîtra de sa fusion avec RFF en 2015 : SNCF Immobilier.
Historiquement, les premières compagnies ferroviaires françaises ont en effet toujours associé à leurs projets de développement des projets urbains. "Parce que cela leur permettait de se garantir des revenus complémentaires à travers des activités hôtelières par exemple, ou de répondre à leurs besoins propres, par la construction de logements pour leurs personnels ou des installations industrielles", explique Sophie Boissard, Directrice générale en charge de la préfiguration et de la création de SNCF Immobilier.
La SNCF dispose donc de 20.000 hectares de foncier, dont 2 000 urbanisables, 12 millions de m² de bâtiments industriels et tertiaires. La première étape pour la future entité sera de regrouper ce patrimoine aujourd'hui séparé entre Réseau Ferré de France (RFF), qui gère l'infrastructure, la SNCF, et des filiales, notamment ICF Habitat, la foncière de la SNCF qui possède un parc de 100.000 logements. "Chacune des entreprises agissait à son échelle. La réforme ferroviaire permet un changement non pas parce qu'on ne le faisait pas bien aujourd'hui mais on le faisait chacun dans son périmètre. Or, les opérations d'aménagement à conduire sur les fonciers ferroviaires sont souvent très complexes", selon Sophie Boissard.
Produits de cession
Seconde étape : rentabiliser. Aujourd'hui les besoins de financement du réseau pour le renouvellement des voies ou des caténaires, la modernisation des lignes ou le développement de capacités supplémentaires en zone dense sont élevés, ils "ne peuvent pas être couverts par les seuls péages versés par les opérateurs ferroviaires". SNCF Immobilier devra donc dégager des ressources supplémentaires. Grâce à la cession foncière ou l'aménagement, la promotion directe ou la location de logements (lire notre article) et de bureaux. "Nous avons depuis toujours un important patrimoine foncier et un savoir faire en aménagement de ces sites très complexes, en général situés à proximité des grands noeuds ferroviaires", commente Sophie Boissard qui pointe par exemple que dans Paris intramuros, 2 opérations urbaines sur 3 en cours sont sur des zones ferroviaires
Les produits de cessions ont grossi les comptes de la SNCF à hauteur de 1,85 milliard d'euros sur la période 2009-2013 et le groupe public touche chaque année 150 millions d'euros de redevances et 300 millions d'euros de produits de cession. Ces 450 millions d'euros annuels peuvent être doublés sur le long terme, selon Sophie Boissard: "tout le travail des prochains mois va porter sur l'identification des leviers à actionner et sur le rythme auquel on pourra concrétiser cette ambition".
