Un brin de brouillard britannique souffle traditionnellement sur le droit fiscal français. Les textes fiscaux sont bien souvent complexes, voire opaques. Tel est notamment le cas lorsque le contribuable souhaite bénéficier de réductions fiscales pour réduire le montant de son impôt sur le revenu. Pour atteindre ce « graal » fiscal, le chemin est souvent jonché d’obstacles, de conditions restrictives difficiles à appréhender pour le non-spécialiste. Chose peu commune dans ce paysage fiscal obscur, la loi de finances pour 2015 est venue souffler un vent de simplification dans certains de ces dispositifs, et ce pour le plus grand intérêt des familles. La réduction « Duflot », désormais rebaptisée « Pinel », en est une bonne illustration.
« Duflot » : des contraintes mal accueillies en pratique
Le dispositif « Duflot » (article 199 novovicies du Code général des impôts) permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction fiscale de 18% [1] réparties sur une durée de neuf ans, au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur « intermédiaire [2] ».
Les conditions posées par le dispositif « Duflot » s’avéraient, dans la pratique, fort délicates à mettre en œuvre :
- Conditions relatives au montant du loyer et aux ressources du locataire (A) : pendant toute la durée de l’engagement, le montant du loyer doit être inférieur au plafond de loyer mensuel par m2 variant en fonction d’une zone géographique donnée. De la même manière, les ressources des locataires ne doivent pas excéder un plafond relevé chaque année et fonction également de cette même localisation géographique.
- Condition relative à la durée de l’engagement (B) : engagement strict du contribuable ou de la SCPI de louer nu à usage d’habitation principale le bien acquis sur une durée minimale de neuf ans.
- Condition relative à la qualité du locataire (C) : impossibilité stricte pour le contribuable [3] de louer le bien aux membres de son foyer fiscal, à ses ascendants ou descendants.
« Pinel » : Un assouplissement bienvenu
Ces deux dernières conditions [4] ont été simplifiées et assouplies par la loi de finances pour 2015 :
- A compter du 1er septembre 2014, les contribuables peuvent opter (option irrévocable) pour une durée d’engagement « modulable » pouvant aller de six à neuf ans (prorogeable à douze ans).
- Pour les investissements en direct réalisés à compter du 1er janvier 2015, les contribuables ont désormais la possibilité de louer le logement acquis à des descendants et ascendants.
Conséquences de ces nouvelles dispositions, une modification du taux de la réduction et de sa base [5] :
- Condition relative au taux de l’avantage fiscal [6] : le taux de la réduction fiscale est désormais fonction de la durée d’engagement souscrite. Il est ainsi de 12 % (durée de six ans), de 18 % (durée de neuf ans) ou de 21 % (durée de douze ans), applicable dans les conditions ci-après précisées (cf. tableau).
- Condition quant à la base de la réduction : pour l’acquisition via une SCPI, cette base est uniformisée à 100 % du montant des versements effectués. Pour les investissements « Pinel » en métropole (directs ou via une SCPI) :
Durée de l'engagement initial | Investissement en métropole |
six ans | 12 % |
1e prorogation de 3 ans | 6 % |
2e prorogation de 3 ans | 3 % |
Réduction d’impôt maximale | 21 % |
neuf ans | 18 % |
Prorogation de 3 ans | 3 % |
12 ans (RI maximale) | 21 % |
Gageons que cette petite mesure d’assouplissement contenue dans la loi de finances 2015 annoncera d’autres dispositions similaires, dissipant ainsi un peu de brouillard britannique dans le paysage fiscal français. En matière fiscale, une hirondelle n’annonce malheureusement pas le printemps.
