Dans cette affaire, le bailleur donne à bail au preneur des locaux commerciaux situés dans un centre commercial pour une durée de dix ans moyennant un loyer composé d’un loyer de base minimum et d’un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d’affaires du locataire. Le bail prévoit en outre qu’en cas de renouvellement, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par le statut des baux commerciaux, et qu’à défaut d’accord entre les parties « le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur ».
À l’expiration du bail, le preneur sollicite le renouvellement. Le bailleur en accepte le principe et saisit le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti.
La cour d’appel déboute le bailleur de sa demande au motif que le juge des loyers n’est pas compétent, dès lors que l’existence d’une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires, peu importe les stipulations issues de la commune volonté des parties organisant contractuellement la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
La Cour de cassation censure cet arrêt, permettant ainsi au juge des loyers de fixer le loyer minimum garanti d’un loyer binaire à la valeur locative dans l’hypothèse où les parties auraient contractuellement prévu de soumettre sa détermination aux textes du statut des baux commerciaux.
Chloé Strasser, avocate
Cour de cassation, 3e civ., 3 novembre 2016, SCI Marveine /SA André, n° 15-16826%%/MEDIA:1186879%%
