Une SCI est propriétaire d’une parcelle jouxtant la parcelle appartenant à un syndicat des copropriétaires voisin. La SCI ayant effectué des travaux s’appuyant sur le mur de séparation de ces deux parcelles, le syndicat des copropriétaires obtient en référé la cessation des travaux et la remise en état des lieux. Un appel est interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé.
La cour d’appel confirme l’ordonnance aux motifs que la SCI ne pouvait, de sa propre initiative et sans avoir auparavant saisi la juridiction du fond compétente, procéder aux travaux entrepris sur le mur litigieux, en prétendant que celui-ci est un mur mitoyen alors qu'un litige existait entre les parties sur sa nature juridique.
La SCI assigne donc le syndicat des copropriétaires au fond en reconnaissance du caractère mitoyen du mur. Le syndicat, à titre reconventionnel, revendique la propriété exclusive du mur sur toute sa longueur et sa hauteur et, à titre subsidiaire, la propriété exclusive de la partie du mur qu’il a exhaussée, outre la démolition des constructions adossées contre le mur de la société.
Le tribunal de grande instance de Perpignan retient que le mur séparant les deux propriétés est mitoyen et son jugement est confirmé par la cour d’appel de Montpellier sur ce point.
Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait fait exhausser le mur litigieux.
Si les murs servant de séparation entre deux bâtiments sont présumés mitoyens jusqu’à la ligne d’appui du toit du bâtiment le moins élevé (art. 653 du Code civil), tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen en payant seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien (art. 658 du Code civil).
L’exhaussement ainsi réalisé est privatif, sauf au copropriétaire voisin à demander l’acquisition de la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur s’il y a (art. 661 du Code civil).
Le syndicat soutenait dès lors à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le mur serait qualifié de mitoyen, que lui soit reconnu pour le moins un droit de propriété exclusif sur la partie du mur séparatif exhaussé par lui. Il soutenait également qu’en réalisant des travaux prenant appui sur cet exhaussement, la SCI se rendait coupable d’un empiètement sur le fond voisin.
L’arrêt est donc cassé au visa des articles 455 du Code de procédure civile et 658 du Code civil.
En effet, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a violé les textes susvisés en retenant la mitoyenneté du mur sur la totalité de sa longueur, sans répondre aux demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires, qui paraissaient fondée en l’espèce.
