Pour se lancer dans la « smart city », les « smart grids » et autre « smart desk », le maître d’ouvrage doit se montrer bien plus intelligent que les services proposés. « La ville intelligente est techniquement complexe, pas simple juridiquement et sans modèle économique », détaille Pascal Peres, directeur du développement chez EDF Méditerranée, lors d’une conférence organisée par Cadre de Ville. L’énergéticien travaille au développement de Smartseille aux côtés d’Eiffage sur l’opération d’intérêt national (OIN) d’EuroMéditerranée à Marseille (Bouches-du-Rhône).
Pour construire des morceaux de villes intelligentes, les professionnels collaborent différemment. « Lorsque nous avons lancé l’appel à manifestation d’intérêt pour aménager l’îlot XXL, les quatre concurrents ont souhaité lier la composante construction et promotion, pour avoir une meilleure visibilité des volumes d’infrastructure à développer qui peuvent avoir un impact financier important sur l’opération », dévoile Paul Colombani, directeur général adjoint d’EuroMéditerranée. En outre, les relations entre aménageurs et énergéticiens ont évolué. « Nous ne nous inscrivons pas dans une relation entre client et fournisseur classique, nous sommes associés plus en amont sur le plan juridique et économique », indique Pascal Peres. Pour preuve : la boucle thalassothermique de Smartseille qui permet de récupérer les calories de l’eau de mer pour alimenter un réseau d’eau douce circulant entre les bâtiments. Ce réseau est raccordé à des pompes à chaleur réversibles pour chauffer ou refroidir les bureaux et les logements. « S’il n’y avait eu que des logements ou des bureaux, l’intérêt économique de la boucle aurait été moindre », juge Pascal Peres. En d’autres termes : l’équilibre économique de l’installation dépendait directement de la programmation.
Passer outre le bail « 3-6-9 ».
La « smart city » est souvent innovante sur le plan technique mais aussi sur le plan juridique. Icade en a fait l’expérience avec « smart desk », son offre de bureaux à la demande proposée aux salariés des entreprises locataires de son patrimoine. En restructurant une partie de ses immeubles, la foncière propose cinq implantations en Ile-de-France de 180 à 400 m².
La filiale de la Caisse des dépôts a travaillé avec le cabinet Lefèvre Pelletier & associés (LPA) pour affiner sa nouvelle offre. « L’idée consistait à passer outre les baux traditionnels “3-6 et 9 ans”, car ces contrats ne sont pas flexibles, explique Marianne de Battisti, membre du comité exécutif d’Icade en charge de l’innovation, de la communication et des relations institutionnelles. Nous voulions louer différemment nos bureaux. Pour le moment, nous avons trouvé une seule réponse : proposer un forfait de services. » Par ailleurs, le cabinet d’avocats LPA a dû plancher sur la possibilité « d’offrir » un service, puisqu’Icade veut mettre à disposition de ses locataires une petite partie de son patrimoine gratuitement durant un temps déterminé. « Or, Icade est une société d’investissement immobilier cotée (Siic), dotée d’un régime fiscal particulier qui l’empêche de proposer gratuitement un service, même de façon épisodique. Toute activité proposée par une Siic doit être rémunérée, précise Sidonie Fraiche, avocate associée au cabinet LPA. Nous avons donc rattaché ce service au contrat de bail principal, sans que ce service ne devienne une obligation pour Icade. »
Contacts : EuroMéditerranée : Paul Colombani, paul.colombani@euromediterranee.fr - Icade : Charlotte Pajaud-Blanchard, charlotte.pajaud-blanchard@icade.fr
