En l’espèce, une société donne à bail à une autre société une partie des locaux commerciaux lui appartenant dans un immeuble en copropriété.
Le bail stipulait que les locaux loués étaient destinés exclusivement à l’usage principal de bar et excluait les activités commerciales bruyantes et malodorantes, et notamment l’exploitation d’une discothèque. Cependant, la société preneuse cède ensuite son fonds de commerce à une autre société qui décide d’exploiter une activité de discothèque en lieu et place de l’activité contractuellement prévue.
Suite au constat de changement d'activité du preneur par une commission de sécurité suivi de l’émission par ses soins d’un avis défavorable quant à la poursuite de l’activité de discothèque en raison de l'insuffisance de dégagements et de l'isolement des locaux à risques, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la bailleresse assignent le locataire sur plusieurs fondements :
- en résiliation du bail ;
- en condamnation, sous astreinte, à respecter les stipulations contractuelles du bail ;
- en indemnisation du surcoût des primes d’assurance engendrées par le changement d’activité du preneur.
La cour d’appel rejette les demandes formées par les requérants.
La Haute juridiction approuve les juges du fond d’avoir considéré qu’en présence d’activités conformes au règlement de copropriété, la hausse des coûts qu'elles entraînent doit être intégrée aux charges communes générales. Et, la Cour de cassation refuse de distinguer entre les copropriétaires pour déterminer la responsabilité particulière de chacun, et ce en dépit de la lettre de l’assureur qui justifie l'augmentation de la prime par l'augmentation du risque lié au changement d'activité d'un copropriétaire, dans le montant des charges et ainsi de modifier la répartition des charges établies par le règlement.
En revanche, la Haute juridiction casse et annule l’arrêt d’appel en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de condamnation sous astreinte du locataire à exploiter son établissement dans les termes du bail en excluant toute diffusion de musique amplifiée.
Cour de cassation, 3e ch. civ., 22 mai 2013, Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitale 2 et société Capitale 2 c/société Le Coyote, n° 12-16217%%/MEDIA:1033604%%
