Mobilisation générale à propos du projet de loi-cadre « logement et urbanisme » pour la Fnaim et l’Unis, fédérant toutes deux 15 000 entreprises du secteur (agents immobiliers, syndics de copropriété, marchands de biens, experts immobiliers, etc.). Pourquoi un tel emballement ? Pour deux raisons majeures. Premièrement, les enjeux en cause sont considérables, a fortiori dans un contexte où le secteur de l’immobilier est en proie à une conjoncture difficile. Ensuite, le calendrier d’adoption du projet de loi est très serré. Dès le mois de mars, le Conseil d’État serait saisi du texte, avant sa présentation en juin en Conseil des ministres pour un dépôt devant le Parlement en septembre. Mais cet objectif est-il réaliste tant les équilibres juridiques et économiques entre les acteurs concernés, c’est-à-dire les propriétaires, les locataires, les bailleurs et les professionnels, sont délicats ? Si le souhait de favoriser l’accès au logement, de renforcer la protection des consommateurs, de lutter contre les copropriétés dégradées ou de professionnaliser les métiers de l’immobilier est partagé en chœur, les chemins pour y parvenir divergent. Analyse de ceux empruntés par la Fnaim et l’Unis à travers une sélection de leurs propositions.
Plusieurs pistes sont à l’étude par le gouvernement, notamment un encadrement plus strict des loyers dans les zones tendues, une garantie universelle des loyers et un meilleur équilibre dans les relations entre propriétaires et locataires. Les professionnels proposent en contrepoint.
En défensif :
- Le maintien des honoraires de location et la réécriture de l’article 5 de la loi de 1989 pour fixer le partage de moitié des honoraires d’entremise et de rédaction d’acte entre le propriétaire et le locataire.
- Le maintien du dépôt de garantie, égal à un mois de loyer principal, à verser par tous les locataires.
- Le maintien et la simplification du formalisme du cautionnement.
- Pas de caractère obligatoire de la garantie des risques locatifs.
En offensif :
- Un contrat socle universel pour la garantie des risques locatifs, modulable avec des garanties ou des assurances facultatives.
- L’adoption d’une grille de vétusté universelle à tout le parc privé locatif, non tarifée, qui serait remise au locataire avec l’état des lieux d’entrée.
- La création d’un bail solidaire qui proposerait de mettre en location des logements à des loyers inférieurs à ceux du marché en contrepartie d’avantages fiscaux.
- La création de deux régimes juridiques de colocation. L’un avec un bail unique liant plusieurs locataires solidaires entre eux, et un autre de colocation meublée avec autant de baux que de locataires sur le même logement.
Concernant la profession de syndic, la ministre du Logement veut favoriser la concurrence tout en améliorant la transparence pour les consommateurs, et la discipline de la profession. D’autre part, le repérage, la prévention et le traitement des copropriétés dégradées doivent être améliorés. Ce que préconisent la Fnaim et l’Unis :
- Le maintien du compte bancaire unique, question houleuse s’il en est !
- L’ouverture obligatoire « d’extranets copropriétés » pour affirmer la transparence des comptes et de la gestion de l’immeuble.
- Un référentiel commun opposable à tous les garants financiers (banques, sociétés de caution mutuelle ou sociétés d’assurance) pour sécuriser, par le jeu des garanties financières en cas de sinistre, la totalité des fonds de la clientèle.
- La création d’une troisième carte, portant la mention « Carte S », pour distinguer les professionnels syndics de copropriété des professionnels de la gestion immobilière.
- S’agissant des copropriétés en danger, l’élargissement du seuil des 25 % d’impayés utile au déclenchement de la procédure préventive aux avances sur les fonds destinés à constituer des réserves.
L'idée est ici de moderniser les professions immobilières en renforçant les exigences de formation initiale et continue, ainsi qu’en instaurant un contrôle plus strict des règles déontologiques pour donner des garanties supplémentaires au consommateur. Il s’agit également d’améliorer sa protection, avec par exemple la suppression de l’activité de « marchand de listes » ou encore un meilleur encadrement de la clause d’exclusivité en cas de vente d’un bien. Les professionnels se disent prêts à assumer leurs responsabilités, mais réclament le maintien du mandat exclusif accompagné en contrepartie de garde-fous : une publicité renforcée, une clause expresse insérée dans le mandat informant le vendeur des conditions de dénonciation ou la possibilité de traiter avec un acquéreur (ou un locataire) présenté par le vendeur (ou le bailleur) moyennant une réduction de ses honoraires.
Selon Jean-François Buet, président de la Fnaim, « nous avons plus à y gagner qu’à y perdre » avec cette réforme. Nous verrons donc, bientôt, si cette future grande loi-cadre sur le logement peut réussir à réaliser l'équilibre tant recherché.
