Un copropriétaire est titulaire de deux lots faisant partie d’un immeuble régi par un règlement de copropriété établi en 1956, puis modifié par un acte en 1999 ayant autorisé la création de quatre nouveaux lots provenant de la division et de la transformation des parties communes. Ces lots sont cédés à deux particuliers qui procèdent à une division de l’un d’eux en deux lots constitués de combles. Ils transforment également leur appartement situé au 5e étage en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires. Le premier copropriétaire fait porter à l’ordre du jour d’une assemblée générale de 2009 un projet de résolution visant à obtenir la désignation d’un géomètre-expert pour qu’il établisse un modificatif au règlement de copropriété. Cette résolution est rejetée, il assigne donc le syndicat des copropriétaires ainsi que les deux particuliers pour que soient déclarées non écrites les clauses de répartition des charges générales, d’escalier et d’ascenseur.
La cour d’appel rejette les demandes. Le demandeur forme un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel. S’agissant de la clause de répartition des charges générales, la Cour précise que dans la mesure où la cour d’appel ne prend pas en compte le fait que la transformation de l’appartement des particuliers avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant leur valeur relative par rapport à celle de l’ensemble des parties privatives de l’immeuble, la clause doit être réputée non écrite.
S’agissant de la clause de répartition des charges d’ascenseur et d’escalier, la Cour de cassation précise qu’en ne prenant là encore pas en compte le changement d’usage des lots par les particuliers, cette clause n’est pas conforme au principe d’utilité et doit donc être réputée non écrite.
Rappelons que la décision de réputer non écrite une clause illégale de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée (Cass. 3e civ., 17 septembre 2013, n° 11-21770).
Valérie Hardouin, avocat
Cour de cassation, 3e civ., 28 janvier 2016, M. X. c/M. et Mme Y. et syndicat des copropriétaires de l’immeuble 7 place de la Nation à Paris, n° 14-26921%%/MEDIA:1037779%%
