C’est ce que vient de rappeler, dans un arrêt du 2 octobre 2013, la Cour de cassation qui statuait sur le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier dans le cadre d’une opération de défiscalisation.
En l’espèce, un couple acquiert un appartement dans le cadre du régime de défiscalisation Demessine, dépendant d’une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale. Les acquéreurs, dont l’unique interlocuteur avait été l’agence immobilière en charge de cet investissement, ont eu connaissance d’une plaquette publicitaire distribuée par ledit agent et mentionnant la perception d’un loyer « net de charges » et « garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d’occupation de la résidence ».
Le preneur des locaux appartenant aux acquéreurs ayant été placé en liquidation judiciaire et le bail repris par un autre exploitant, à des conditions désavantageuses, les propriétaires assignent l’agence immobilière et son assureur en réparation de leur préjudice pour manquement à l’obligation d’information et de conseil de l’agence immobilière. Les juges du fond accèdent à leurs demandes et condamnent l’assureur à garantir partiellement le montant des dommages et intérêts dus par l’agence immobilière, en raison d’une franchise stipulée au contrat d’assurance.
L’agent immobilier et son assureur se pourvoient en cassation car, selon eux, tout investisseur, y compris non averti, est exposé à un risque de non-paiement de loyer. L’agent immobilier ayant décrit précisément les caractéristiques essentielles du placement proposé et les risques associés, il ne pouvait voir sa responsabilité engagée.
La Cour de cassation rejette ces arguments car la plaquette distribuée était de nature à induire en erreur les acquéreurs, en leur qualité d’investisseurs non avertis. Cependant, la Haute juridiction casse et annule l’arrêt mais uniquement en ce qu’il a condamné l’assureur à ne garantir que partiellement la condamnation prononcée à l’encontre de l’agent, en raison d’une franchise contractuelle qui excédait le plafond réglementaire de 10 % des indemnités dues. L’assureur devra donc garantir, sous cette seule limite de 10 %, le paiement des dommages et intérêts par l’agent immobilier aux acquéreurs.
Cour de cassation, 1re ch. civ., 2 octobre 2013, Société Izimmo et société Allianz IARD c/époux X., n°12-20504%%/MEDIA:977164%%
