Aménagement : une servitude d'urbanisme qui crée une charge spéciale cause un préjudice indemnisable
Une société a acquis en 1987 et 1989 des terrains en vue d'une opération d'aménagement, après modification du plan d'occupation des sols (POS) par la commune pour le rendre compatible avec ledit projet. La société a engagé d'importants travaux. Mais le projet n'a pas pu aboutir en raison du défaut de raccordement des terrains d'assiette au réseau d'assainissement, faute pour la commune d'avoir réalisé les infrastructures nécessaires. En 2005, la commune a abrogé le POS et approuvé conjointement avec le préfet une carte communale qui a procédé au classement de terrains en zone naturelle non constructible pour motif d'intérêt général tiré de la préservation du caractère rural de cette zone.
La société doit-elle être indemnisée du préjudice que lui cause cette nouvelle servitude d'urbanisme ?
Oui. L'approbation de la nouvelle carte communale a eu pour effet, en procédant au classement en zone inconstructible de la totalité des terrains dont la société requérante est propriétaire, d'amoindrir la valeur vénale de sa propriété qui occupe une part substantielle du territoire de la commune et de compromettre définitivement son projet d'aménagement. Elle a, dès lors, fait peser sur la société une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'intérêt général poursuivi. La responsabilité conjointe de la commune et de l'Etat est engagée à son égard.
.
DUP : le coût des constructions à réaliser dans le périmètre de la ZAC n’a pas à figurer dans le dossier d’enquête préalable
Un conseil municipal a demandé au préfet l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) des travaux et acquisitions nécessaires à la réalisation d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) située sur le territoire de la commune. Ce projet a été contesté devant le juge. L’association requérante estimait que le dossier d’enquête préalable à la création de la ZAC ne comportait pas l’appréciation sommaire des dépenses qu’impliquait cette opération, en particulier, en ne prenant pas en compte le coût des constructions devant être réalisées dans le périmètre de la zone.
Une telle indication devait-elle figurer dans le dossier ?
Non. Dans le cas de la création d’une ZAC, l’appréciation sommaire des dépenses doit inclure les dépenses nécessaires à l’aménagement et à l’équipement des terrains et, le cas échéant, le coût de leur acquisition. En revanche, les dépenses relatives aux ouvrages qui seront ultérieurement construits dans le périmètre de la zone n’ont pas à être incluses.
.
Troubles de voisinage : l’irrégularité du permis de construire ne suffit pas à engager la responsabilité du propriétaire d’un ouvrage public
Un préfet a autorisé un office public d’aménagement et de construction (Opac) à réaliser un ensemble de logements locatifs. Ceux-ci ont été construits sur un lot contigu à la propriété de particuliers. Ces derniers ont demandé au juge administratif de condamner l’Opac à réparer le préjudice que leur causait cette construction, en raison des troubles dans leurs conditions d’existence. Le juge a fait droit à leur demande en relevant que le permis de construire était irrégulier.
Cette seule circonstance suffit-elle à engager la responsabilité du propriétaire de l’ouvrage public ?
Non. Pour retenir la responsabilité sans faute du propriétaire d’un ouvrage public à l’égard des tiers, le juge apprécie si le préjudice allégué revêt un caractère anormal. Il évalue si les troubles qu’entraîne la présence de l’ouvrage public sont supérieurs à ceux qui affectent tout résident d’une habitation située dans une zone urbanisée et qui se trouve normalement exposé au risque de voir des immeubles collectifs édifiés sur des parcelles voisines. En revanche, l’illégalité affectant une autorisation d’urbanisme ne saurait, par elle-même, suffire à caractériser un préjudice anormal.
.
